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          林峰曝旭輝拿地的三個“漏鬥”法則

          来源:     添加时间:2020-06-21

          【地產中國網•高端訪談】土地市場火瞭,旭輝因強勢虎口奪食,也火瞭。

          在北京南城一場場土地盛宴中,旭輝以黑馬姿態,力克群雄,屢次逐鹿,滿載而歸食品。上半年,這傢有備而來的房企,以鮮見的速度,將數十宗土地攬入懷中,不僅突破瞭之前的拿地記錄,也成就瞭其在土地市場上的明星范兒。

          那麼,旭輝因何提速跑馬圈地?是否會帶來資金壓力?其執行董事兼行政總裁林峰揭秘瞭旭輝拿地的一套“漏鬥式”法則。

          1、“漏鬥”法則

          地產中國網:旭輝上半年拿地動作較多,原因是什麼?

          林峰:首先,這是旭輝戰略思路的延伸食品。由於樓市調整,這兩年我們的業務主力一直聚焦於一二線核心城市;在已經進入的城市,我們要成為TOP10的主流開發商。基於這個戰略,在三四線城市,我們基本食品停止瞭拿地,後續還會進一步貫徹聚焦一二線城市的戰略計劃。在北京,我們的土地儲備量還不夠,應有的規模和實力與旭輝現在的品牌匹配度不夠,這是在北京土安全地市場較為進取的原因。

          其次,從整體的財務資源分配來看,任何企業都會把優勢資源放在利潤率較高的領域,旭輝也不例外。目前拿的核心地塊,都位於去年利潤率排在公司前幾位的區域。

          地產中國網:最近,在土地市場上,旭輝屢有斬獲,那麼,您能否透露一下旭輝的拿地技巧?

          林峰:第一,旭輝是埋頭苦幹、非常勤勞的公司。在關註的核心城市,旭輝會對百分之百的土地進行勘探。之後安全,會做出三輪的評價。第一輪,戰略漏鬥篩選,符不符合這個城市的發展戰略。第二輪,市場漏鬥篩選,這個項目有沒有基本的利潤空間,旭輝希望拿地項目的未來銷售利潤率在12%之上,自由資金內部的年化收益率在20%之上。第三,精細化的財務測算階段,包括成本、稅收、客戶、產品配置、現金流等等,非常詳細。戰略篩選會幹掉一半不合適的地塊,市場篩選會再幹掉一半,一般能夠進入財務測算階段的地塊我們基本都會參拍,一年中我們要參拍的地塊大概有二三百宗,能成交的有一二十宗。這是旭輝能夠拿地最基礎、最內在的原因。

          第二,基於對市場周期的判斷個人 寫真 藝術。從去年開始,我們認為年底年初是銷售市場的底部,是拿地的窗口期。因為開發商一定要不均衡拿地,在市場相對低谷的時候大量儲備土地,高峰時減少拿地,大量出貨,這也是旭輝一直在尋找的節奏。同時,在低谷的時候,略微進取拿地價格仍然是便宜的。

          第三,基於旭輝彎道超車的戰略佈局,我們一直在為2016年500億的沖刺目標做準備。

          第四,基於旭輝合作戰略的進一步深化。旭輝是食品開放的、陽光的、透明的、身段柔軟的公司,有內在的堅持,外在也希望合作夥伴與我們進行坦誠的信息交換,對我們產生極大的認可。今年有很多地塊都是合作拿地,他們願意讓旭輝操盤,願意提供很多彈藥一起拍地。他們都有一個共同點,對旭輝的操盤能力認可,對旭輝的合作態度、精神認可,對旭輝的財務穩健和透明度認可。

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