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【地產中國網•高端訪談】土地市場火瞭，旭輝因強勢虎口奪食，也火瞭。 在北京南城一場場土地盛宴中，旭輝以黑馬姿態，力克群雄，屢次逐鹿，滿載而歸食品。上半年，這傢有備而來的房企，以鮮見的速度，將數十宗土地攬入懷中，不僅突破瞭之前的拿地記錄，也成就瞭其在土地市場上的明星范兒。 那麼，旭輝因何提速跑馬圈地？是否會帶來資金壓力？其執行董事兼行政總裁林峰揭秘瞭旭輝拿地的一套“漏鬥式”法則。 1、“漏鬥”法則 地產中國網：旭輝上半年拿地動作較多，原因是什麼？ 林峰：首先，這是旭輝戰略思路的延伸食品。由於樓市調整，這兩年我們的業務主力一直聚焦於一二線核心城市；在已經進入的城市，我們要成為TOP10的主流開發商。基於這個戰略，在三四線城市，我們基本食品停止瞭拿地，後續還會進一步貫徹聚焦一二線城市的戰略計劃。在北京，我們的土地儲備量還不夠，應有的規模和實力與旭輝現在的品牌匹配度不夠，這是在北京土安全地市場較為進取的原因。 其次，從整體的財務資源分配來看，任何企業都會把優勢資源放在利潤率較高的領域，旭輝也不例外。目前拿的核心地塊，都位於去年利潤率排在公司前幾位的區域。 地產中國網：最近，在土地市場上，旭輝屢有斬獲，那麼，您能否透露一下旭輝的拿地技巧？ 林峰：第一，旭輝是埋頭苦幹、非常勤勞的公司。在關註的核心城市，旭輝會對百分之百的土地進行勘探。之後安全，會做出三輪的評價。第一輪，戰略漏鬥篩選，符不符合這個城市的發展戰略。第二輪，市場漏鬥篩選，這個項目有沒有基本的利潤空間，旭輝希望拿地項目的未來銷售利潤率在12%之上，自由資金內部的年化收益率在20%之上。第三，精細化的財務測算階段，包括成本、稅收、客戶、產品配置、現金流等等，非常詳細。戰略篩選會幹掉一半不合適的地塊，市場篩選會再幹掉一半，一般能夠進入財務測算階段的地塊我們基本都會參拍，一年中我們要參拍的地塊大概有二三百宗，能成交的有一二十宗。這是旭輝能夠拿地最基礎、最內在的原因。 第二，基於對市場周期的判斷個人 寫真 藝術。從去年開始，我們認為年底年初是銷售市場的底部，是拿地的窗口期。因為開發商一定要不均衡拿地，在市場相對低谷的時候大量儲備土地，高峰時減少拿地，大量出貨，這也是旭輝一直在尋找的節奏。同時，在低谷的時候，略微進取拿地價格仍然是便宜的。 第三，基於旭輝彎道超車的戰略佈局，我們一直在為2016年500億的沖刺目標做準備。 第四，基於旭輝合作戰略的進一步深化。旭輝是食品開放的、陽光的、透明的、身段柔軟的公司，有內在的堅持，外在也希望合作夥伴與我們進行坦誠的信息交換，對我們產生極大的認可。今年有很多地塊都是合作拿地，他們願意讓旭輝操盤，願意提供很多彈藥一起拍地。他們都有一個共同點，對旭輝的操盤能力認可，對旭輝的合作態度、精神認可，對旭輝的財務穩健和透明度認可。 |
