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            保利物業:市占率不足1% 盈利能力仍堪憂

            来源:     添加时间:2020-06-21

            據港交所12月1日披露,保利物業發展股份有限公司,自新三板退市後,轉戰港股市場獲得證監會“放行”,並通過瞭港交所上市聆訊。廣發融資、華泰金融控股、農銀國際擔任其聯席保薦人。

            不出意外,保利物業將會成為內地第14傢在港交所主板上市的物業公司。事實上,保利在謀求上市的背後,雖背靠央企大樹、規模優勢凸顯,食品但也同樣面臨著盈利能力較弱、市占率較低等問題。保利物業正試圖進行一場服務模式的革命。

            背靠央企大樹 在管面積持續增長

            近年來,江湖上刮起一陣房企將物業板塊分拆上市之風。無論是今年剛剛上市的鑫苑服務,還是前兩年的雅生活等等,都是母公司剝離,將物業進行拆分,並完成上市這一跳躍。

            據港交所12月1日披露,保利物業發展股份有限公司通過瞭港交所上市聆訊。通過上市聆訊的保利物業,下一步計劃是:於下周集資5億美元,籌資所得用於戰略投資機會;進一步開拓增值服務;用於升級數字化及智能化管理系統;以及用作運營資金及一般公司用途。

            對於房企而言,將物業板塊分拆在港股上市,成功率相較衛生於A股上市更高,用時更短。其次,在房住不炒、增量向存量的轉軌期、融資環境趨緊的當下,分拆物業上市可為房企提供又一個融資平臺。

            再者,物業管理行業正處於發展的初期階段,想象空間巨大,物業公司通過上市安全融資,可進一步壯大規模,獲取更多的市場份額,從而成為房企新的盈利增長點。

            從4月11日宣佈終止新三板掛牌,到8月6日披露赴港招股書,再到12月1日港交所通過上市聆訊,保利物業僅用4個月完成轉身。央企保利這棵大樹,顯然是保利物業上市的最大資本。

            在央企背景的加持下,保利物業的在管面積持續增長。根據招股書顯示,2016年、2017年 及2018 年12月31日以及2019年6月30日,保利物業的在管面積分別為81.8百萬平方米、106.2百萬平方米、190.5百萬平方米及260.3百萬平方米。

            招股書還顯示,截至2019年4月30日,保利物業發展的合同管理面積達371.4百萬平方米,遍佈全國27個省、直轄市及自治區的136個城市,在管面積約1.98億平方米,在中國管理1177項物業,兩項面積均在國內前五的規模排名。

            市占率僅0.9%  革命服務模式迫在眉睫

            月有陰晴圓缺,硬幣有正反面。

            從大的行業環境來看,物業管衛生理公司的行業集中度仍較低,行業市占率也普遍較低。平安證券研報顯示,2018年行業十強市占率為11.4%,百強市占率也不足四成。管理規模最高的彩生活市占率僅1.7%,遠低於龍頭房企市占率。

            研報顯示,截至今年上半年,保利物業是全國第四大物業公司,僅次於綠城物業、碧桂園服務和萬科物業,但公司目前市占率僅為0.9%。

            並且,盡管保利物業背靠央企大樹,且規模優勢凸顯,但就種種跡象來看,保利物業的業務仍主要依賴銷售確定、項目儲備充分的母公司保利發展的增長。

            目前,保利物業共有三個業務條線,分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務,其中物業管理業務是該公司最重要的收入來源。招股書顯示,保利物業2019年前4月物業管理業務收入占總營收的比例超七成。

            而其管理的物業主要由保利發展控股集團(包括其合營企業及聯營企業)開發,其餘則由其他物業開發商開發或自若幹公共及其他物業的業主取得。2016年-2018年,由保利發展控股集團開發的物業占其物業管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

            不過,保利物業也意識到,過於依賴母公司的物業管理業務,不是一件好事,它正試圖慢慢減少對母公司的依賴。盡管此前,保利物業在回答媒體“募資後如何擴展規模”時稱,公司正處於上市前的靜默期,部分問題不方便進行回應。

            但從招股書顯示,保利物業保持對外拓項目。招股書中提到,截至2019年4月30日保利物業所管面積約1.11億食品平方米來自保利集團,另有約0.87億平方米來自外拓項目,兩者分別占總在管面積比例為56.2%和43.8%。

            除拓展其它業務外,中國網食品地產還發現,保利物業還試圖革命原有的服務模式。在“共建共治共享”理念,“公共服務職能”日益清晰的定位之下,保利物業與政府達成合作,在不同業態中遊針走線,比如住宅、寫字樓、學校、醫院、景區、城鎮等。

            11月22日,在2019中國鎮長論壇上,保利物業還與來自上海寶山、唐山、大連、西安、菏澤等8傢城投、文投單位簽署戰略服務協議。保利物業總經理吳蘭玉表示,保利公共服務將助力政府探索社會治理新模式,促進城鄉和諧發展,不僅旨在“革命”服務模式,還將鏈接保利整體資源。

            盈利能力偏弱拖後腿 利潤率仍面臨下降風險

            保利物業試圖革命服務模式背後,是其持續增長的物業營收。

            招股書顯示,保利物業2019年前6個月物業管理業務收入占總營收的比例為64.6%。收入方面,2016、2017、2018年度,以及2019年上半年,保利物業的收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元、28.22億元。

            但盈利能力偏弱卻顯而易見。數據顯示,保衛生利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。與行業類似規模公司相比,碧桂園服務凈利率為19.98%,彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。規模占優勢的保利物業,盈利能力卻拖瞭後腿。

            招股書中顯示,保利物業的員工成本居各項成本之首,且總體呈上升趨勢。除去人工本外,分包成本增加也是使得利潤率下降的因素。保利物業表示,公司面臨各方成本上行壓力,包括但不限於:最低工資增加、員工人數增加、節約成本措施生效所需時間。

            “倘按包幹制履行物業管理服務時未能控制成本,我們可能會遭受虧損,且我們的利潤率可能會下降。”保利物業稱。

            並且,物業管理集中度雖然持續提升,但競爭也相當激烈。截止目前,香港上市的物業管理公司數量已達17傢,僅18年及19年兩年時間裡,就增加瞭11傢(截至2019年11月21日)。2019年,擬上市的物業公司高達9傢。

            在分拆上市後的物業公司表現都算不錯的情食品況下衛生,如何在廝殺之中維系自身的優勢,調整和彌補自己的不足,提高市占率、成功減少對母公司的依賴等,顯然保利物業不能隻是歲月靜好、大樹好乘涼瞭,也不僅僅隻是“革命服務模式”那般簡單瞭。

            除此之外,還需要警惕的是,“上市勢必倒逼集團迅速做大規模,提升利潤,控制成本,把企業拉入拼速度拼規模的競爭中來,很容易忽視服務質量問題,這將會對企業形象和品牌造成沖擊”,恒泰集團旗下物業集團總經理劉俊認為。

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