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          熱點城市應放量“供應側” 解決“地王”頻出

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:李宇嘉:熱點城市應放量“供應側”解決“地王”頻出

          進入7月,萬科迷局即將揭曉,但各地此起彼伏的“地王潮”繼續食品受到媒體關註。毫無疑問,2016年樓市的主題之一就是“地王潮”,而面粉貴過面包是這輪“地王潮”最大的特征。面對史上最火熱的“地王潮”,如果用傳統的諸如成本法、收益法來核算企業拿地邏輯,似乎沒有多少“地王”未來可以盈利,但企業搶地的熱情卻又絲毫不減。

          從目前市場的表征來看,當前我國土地熱潮與上世紀90年代日本“土地神話”有幾分衛生相似,即出口導向型經濟受阻,實體經濟處於艱難轉型過程中,資金“脫實入虛”現象明顯,大城市房價“隻漲不跌”的預期強烈。從國傢政策導向來看,基於對泡沫的擔憂,抑制地方“炒地”、開發商非理性“搶地”、資本炒作的思路是明確的。顯然,沒有類似於一線城市寬厚的人口基礎、收入水平及實體產業支撐的二線熱點城市,當屬抑制土地泡沫的主戰場。

          近期,蘇州、合肥、南京等地相繼采取拍賣“熔斷”、“限地價、競配建”等方式,安全給土地市場降溫,此前在土禦宅屋(禦書屋)免費自由閱讀地市場攻城拔寨的“央企國企”,其銳氣也削弱不小。再食品考慮到近日廈門、合肥“限貸”升級,天津公積金貸款收緊等,繼一季度滬深樓市調控後,以二線熱點城市為主的新一輪樓市調控風雨欲來。但是,此輪調控依舊沒有脫離過去“十年九調”時期需求端行政幹預的弊病。而且,從政策內容來看,行政幹預復歸的痕跡較重。

          比如,土地拍賣限價和強制“熔斷”的政策,細化年度房價漲幅等。同時,近年來被賦予重任的長效機制、市場化則有弱化的跡象。事實上,城市化已經進入“下半場”,即人口向大城市、城市圈遷徙,包括受去產能沖擊的二三線城市人口外流;房地產也進入“下半場”,即城鎮戶均住房擁有超過1套/戶,房地產市場區域分化愈加強化,即大城市、城市群成為樓市新增需求的主戰場,而二三線中小城市則要在“去庫存”的泥潭中掙紮。

          同時,監管也希望樓市能托底經濟,以避免經濟“硬食品著陸”,衛生並為經濟轉型創造低成本的環境。但是,由於實體有效資產形成有限,在量化經濟業績考核未改的情況下,借助於“去庫存”政策東風,資金紛紛湧向樓市,這也是今年土地市場一個獨特的現象,即財務投資者很多。貨幣是樓市的第一動力,熱點城市未來房價地價上漲或難擋。

          預期和政策助推,往往會讓市場“被利用”而走向泡沫化。今年以來,之所以熱點城市、三大都市圈房價暴漲、需求高漲,企業拿地不食品計成本,樓市泡沫愈演愈烈,就源於上面的邏衛生輯推理。當前,貨幣寬松預期升溫,人口和資金回歸熱點城市,特別是三大都市圈的趨勢不會改變。在樓市有效空間范圍收窄至三大都市圈和少數熱點城市的情況下,基於有效資產的追逐,避免熱點城市樓市泡沫化應成為調控第一要務。

          由此,熱點城市樓市政策切忌繼續在需求端著力:一方面需求來勢洶湧,遠非過去“十年九調”時期可比;另一方面,歷史經驗已證明,需求端很難控制。最有效的政策還是供給側“疏導”。今年以來,高層屢次強調,熱點城市要增加土地供應。不過,熱點城市近期調控的實踐,仍舊沒有脫離需求端幹預的范疇,增加土地供應的政策導向並沒有在地方實踐中被執行。

          事實上,從2014年“9.30”新政開始,樓市已經回升近40個月,目前一食品二線熱點城市庫存消化周期普遍在6個月左右,合肥、南京等城市庫存消化周期在3個月左右,南京現房僅夠1.5個月銷售,據悉江蘇食品省內高收入人群紛紛到南京“搶房”,這也是為何南京近期上演“搶地”大戰的未成18年不能看的免費視頻原因。因此,增加土地供應是當務之急,也應該成為樓市調控的主基調,更是應對“地王”的不二之選。

          事實上,增加土地供應的渠道和方法有很多。

          首先,杜絕“擠牙膏”式的饑餓供地,將全年的土地供應計劃分2~3個季度集中向市場投放,這樣競爭就沒有那麼慘烈瞭,“地王”頻現的問題也可解決;其次,將未來1~2年的供地計劃提前到今年釋放,即便是整備沒有完成的土地,也可食品以提前賣出,以緩解市場供求預期,並在後續加速土地整備,或將土地一級開發打包在“招拍掛”中。

          其次,大幅度增加中小戶型住房、保障性住房供應規模。在人口向大城市集中遷徙,人地矛盾激化的情況下,增加中小戶型住房、保障房具有必然性,重啟戶型限制的“90/70”(即90平方米食品以下戶型的總建築面積達到70%)也是必要的。如果土地出讓時堅持以中小戶型絕對主體,開發商不計成本拿地,打造豪華型社區的可能性就降低瞭。

          (來源:每日經濟新聞)

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