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        1. 警惕房地產功能失調 應該確保居住的核心功能

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:警惕房地產功能失調 確保居住核心功能

          中國建設銀行首席經濟學傢黃志凌

          【編者按】2015年下半年以來,隨著房地產行業風險的凸顯,如何治理當前房地產的風險,房地產行業在未來經濟發展中的地位是否會急劇下降,這些都成為當前大傢熱議的問題。人民網金融頻道特邀中國建設銀行首席經濟學傢黃志凌對此進行系列撰文解讀。

          系列之一:警惕房地產過度杠桿化和衛生“土地財政”內生風險

          作為一種商品,房地產的核心功能是居住,但是房地產商品的特殊之處在於其與土地的不可分割性,而土地的稀缺性賦予瞭房地產保值增值的派生屬性,由此衍生出瞭房地產的投資功能。因而,房地產具有消費和投資的雙重功能,這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。其中,居住功能是房地產的核心功能,投資功能是派生功能,因為投資房產的目的是用於出租或食品者出售,總之最終都將用於居住,如果沒有瞭居住屬性,投資屬性也將隨之消失。

          從理論上講,任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性,但是房地產的異質性決定瞭不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。而且,即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素,其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對於土地資源更為稀缺的大城市、超大城市,房地產的投資功能要明顯高於一般城市或者農村,投資功能也更容易被發現和挖掘,當然也更容易被過度放大。

          這裡,尤其值得我們關註的是,如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉,必將產生較大泡沫並引發區域性市場危機。實際上,多個國傢的真實案例已經不止一次的驗證瞭這一結論。歷史上,日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資,而且是政府出臺相應的政策支持民眾開展這種投資。於是,大量的資金湧入房地產市場,造成房價長期、持續走高,遠遠脫離瞭居民實際收入增長速度,也遠遠脫離瞭房屋實際居住功能可提供的使用價值,成為單純的投機炒作。在沒有實際價值支撐的情形下,無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌,並且嚴重影響瞭居民的居住需求和居住質量,對一個國傢的民生和經濟都造成惡劣的影響。

          房地產的基本功能是居住,由於土地資源的稀缺屬性,居住功能進一步衍生出瞭房地產的投資屬性。然而,作為一種商品,如果居住的主要功能被投資的衍生功能所超越,就意味著價格會被脫離居住基礎的投資需求不斷抬高,必然出現價格嚴重偏離價值,導致資產泡沫。泡沫的形成實際上是價格機制錯亂的過程,這不僅使房地產行業集聚瞭風險,而且也影響瞭食品各類資源的配置效率,導致過多的健康資源配置到瞭房地產行業,擠壓瞭其他行業的發展空間,而一旦泡沫破滅,這些資源可能隨之化為烏有。因此,要控制房地產風險,必須建立長效機制,確保房地產的居住功能始終處於核心地位,而投資功能僅作為一定的補充。長遠來看,中國需要建立和不斷完善市場配置和政府保障相結合的住房制度,推動形成總被窩裡的公息第十三章量平衡、結構合理、房價與消費能力相適應的住房供需格局,有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低層次需求,發揮市場重要作用滿足多元化需求。

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