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            半年報點評|中交地產:歸母扣非1.95億元 現金流狀況良好

            来源:     添加时间:2020-06-21

            在中交地產(淫亂女教師000736.SZ)的控股股東中住地產擬被中交房地產集團吸收合並後的第22天(8月29日),中交地產乘一季度同比扭虧為盈的東風,發佈2018年中報:公司歸母凈利潤同比大增2949.91%。

            回款狀況良好 結算收入大增

            盡管去年同期未公佈銷售數據,但中交地產現在有瞭“坦蕩蕩”的底氣。中報顯示,中交地產本期實現簽約銷售額59.60億元,實現簽約銷售面積50.57萬平方米。中交地產曾於2018年1月公佈其2017年完成簽約金額119.11億元。據公司2017年年報顯示,公司16個主要項目銷售額約110.42億元,刨除停車位銷售後約為104.64億元。以此估算,中交地產本期已完成去年全年銷售額的57%。

            同時,由於銷售額的增長,中交地產期末的預收房款較期初增長約34.62億元至124.54億元;公司期末應收賬款較期初增長約0.09億元至0.11億元,增長數額不多,推測本期銷售回款情況良好;公司公佈的回款額68.56億元與銷售商品、提供勞務收到的現金*本期房地產收入占比後得出的64.82億元相差不大,亦可作為本期銷售回款的參考。以公司公佈的回款額計算,可得前期回款與本期回款之和約占本期銷售額的115.03%,公司的回款情況良好。

            本期,中交地產實現營業收入31.77億元,其中房地產結算收入30.07億元,同比大增335.23%;毛利率34.77%,同比增長18.84個百分點。鑒於公司主要項目銷售多年,推測前期較低的拿地成本與新增開工項目較低的成本令其本期毛利率增長至較高水平。

            對公司本期結算收入貢獻最大的是華東地區,營收同比大增786.20%至21.23億元,毛利率同比增6.58個百分點至38.87%,水平較高。華南地區與華北地區分別同比下降67.30%與54.42%,盡管毛利率較高,分別為84.45%與43.82%,但營收皆未上億,推測兩地區近年銷售不順。

            凈利潤“幹貨”增加 托管費141萬元

            中交地產期末的歸母凈利潤約為3.03億元,同比大增2949.91%,已達2017年全年的49%。公司一季度歸母凈利潤約為0.15億元,二季度結算收入與凈利潤大增,盈利狀況較好。

            2017年,中交地產在扣除非經常性損益後,歸屬母公司股東的凈利潤由6.17億元大減至1.64億元,主要原因是公司在期內以約6.4億元的代價收購瞭華通置業100%股權,將其約4.28億元的凈利潤並入表中。

            相比中交地產去年年末水分較大的歸母衛生凈利潤,本期公司的“幹貨”較多。

            本期中交地產歸母扣非凈利潤約衛生為1.95億元,歸母非經常性損益約1.08億元,主要包括瞭0.39億元的政府補助,0.60億元的食品對非金融企業收取的資金占用費——此項一般是公司之間拆借資金的利息,由其他公司向中交地產交予利息,中交地產再將此部分收益補貼利息支出;以及0.67億元的因項目合作而不再並入報表產生的投資收益。

            值得一提的是,中交地產本期的非經常性損益中還有一項約141萬元的托管費收入,去年期末這一數字約為257萬元。

            2016年11月,中房地產(中交地產曾用名)發佈重大事項提示公告,中交房地產集團擬委托公超清中文亂碼字幕在線觀看司對中交地產有限公司進行經營管理。翌年1月,中房地產表示每年將收取400萬元的托管費用,但是不並入報表。4月,中房地產全面托管中交地產有限公司。

            此後,更名為中交地產的中房地產又接連托管瞭此前中交集團承諾註入的大連海岸和中航盈科的全部資產,以及中國城鄉建設發展有限公司和中交置業的部分食品資產。由於托管企業不並入報表,上述托管資產的業績也就無從得知瞭——業績好,中交地產無法並入優秀業績,隻能拿著聊勝於無的托管費;反之,公司倒是避開瞭拖累業績的包袱。

            現金流狀況良好 項目開發速度較慢

            從現金流來看,由於預售款的增加令中交地產本期的經營現金流同比大增462.15%至24.92億元,流入約77.52億元。本期中交地產完工項目面積約為88.01萬平方米,其中本期新增舟山項目46.43萬平方米已全部完工。不過公司目前的項目開發速度依然較慢,該新增項目開發速度較快推測與公司權益比例僅占34%有關。同時,公司將在建與待建面積加算在一起,所以期內的開工面積不得而知。但是通過中交地產經營現金流出的減少,可推測公司期內對項目的建設速度應該有所減慢。

            中交地產本期的籌資食品現金流同比下降164.37%至-21.98億元,其中通過借款流入48.24億元,償債支出48.34東北老人做受視頻億元。這一操作令公司期末的短期借款較期初減少瞭100%,即公司本期償還瞭10.50億元的短期借款,期末短期借款為0;同時還有約32.47億元的一年內到期流動負債,但是公司的期末現金凈增加約2.79億元至41.93億元,足以覆蓋短期債務。

            此外,中交地產本期有約1.35億元的應付利息,食品期內增長約0.27億元,增幅不大;與本期的利息支出約1.27億元亦相差不大,財務費用因此大漲159.60%至1.10億元。短期內利息支出壓力比較穩定。

            中交地產期末的儲備項目較期初增加瞭9個至32個,其中有兩塊工業用地。規劃建築面積增長約224.03萬平方米至1019.45萬平方米,且其中有23個項目還未動工。未來公司的可銷售項目面積相對較多,銷售額及結算收入還將有進一步增長,但主要取決於公司未來的項目開發速度。

            以下為中國網地產財報直通車聚焦2018上市房企半年報之系列報道——數讀半年報

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