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          馮焱東:房地產調控要重視長效短效機制相結合

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:馮焱東:房地產調控要重視長效短效機制相結合

          房地產是一個特殊行業,政府調控對其衛生健康發展非常重要。多年來,我國房地產行業經歷瞭多次周期波動,政府調控房地產的經驗也在不斷成熟,不過在有些方面仍需進一步探索和完善。根據香港特區政府的調控經驗和深圳等熱點城市調控的實際情況,筆者認為房地產調控既要建立長效機制,又要建立短效機制,二者缺一不可。

          如果說短效機制如同中醫講的“急則治其標”,那長效機制就是“緩則治其本”,長短結合即所謂“標本兼治”。

          關於房地產調控的長效機制各界已經探討得比較多,主要措施有為部分中低收入群體提供住房保障,支持住房消費,抑制投資投機,開征物業稅增加持有環節成本,實施差別化信貸政策等。本文想重點探討一下短效機制。

          所謂短效機制,是指政府(中央和地方)與相關部門針對房地產市場的激烈波動,或者市場已出現的大幅漲安全落苗食品頭,及時或提前出臺一些相應措施,積極引導市場健康平穩發展,避免大起大落。短效機制也可以簡單理解為及時調控,與滯後調控對立。

          香港特區房地產發展的時間比較長,市場也經歷過多次大幅波動,政府調控房地產的經驗相對成熟。雖然香港已經連續22年在“經濟自由度指數”排名中獲得第一,但即使在這樣一個全球經濟自由度最高的地方,特區政府依然對樓市高度關註,頻頻表態或出手幹預,可見調控對房地產是多麼必要和重要。

          僅在最近4年多以來,香港特區政府對房地產就實施過額外加收買傢印花稅、翻倍收取印花稅、調整按揭成數等多種手段。很難想象,如果沒有特區政府連續7次出手調控,食品香港房價會飆升到何種程度,房價泡沫破滅後又會造成什麼樣的後果。

          香港特區政府財政司司長曾俊華多次強調調控的“快”,其實就是要有短效機制,及時調控,這是給我們的一個重要經驗和啟示。這方面內地與香港尚有一定差距,很值得學習借鑒。在很多情況下,我們的調控措施還談不上及時調控,甚至有時還是滯後調控,其中一個原因就是我們還沒有建立短效調控機制。

          如何建立短效調控機制?筆者認為政府首先要對市場變化保持足夠敏感,能洞察市場主要矛盾,並及時采取足夠力度的反周期調控措施。

          近年來房地產區域分化十分明顯,在全國整體以“去庫存”為主要基調的同時,一線城市和部分二線熱點城市如北京、環北京部分城市、上海、深圳、蘇州、南京、鄭州、廈門、合肥、南昌等地的樓市卻庫存告急,房價近1年多來呈現快速上漲之勢,到今年3月有的城市已經同比上漲30%以上。但多數城市的調控措施都是姍姍來遲,或者幹脆沒男人用機機桶美女視頻出臺政策。

          及時調控必須密切關註市場主要矛盾的變化。當前全國絕大部分城市的主要矛盾是供應過大,所以政策是消化供應泡沫;而一線和部分二線城市的主要矛盾則是供不應求,房價過快上漲,調控政策應該及時轉變為擴大供應、防控房價泡沫,如不因城施策,盲目執行中央去庫存政策,就會把大方向搞反,甚至火上澆油。

          在當前城市化快速發展之時,房價有易漲難跌、快漲慢跌的特點,房價一旦快速上漲,再回落到比較理性的位置往往需要較長時間。所以在房價有過快上漲苗頭的時候,能采取適當措施是最理想的,把問題扼殺在萌芽狀態。

          其次,建立調控短效機制需要“常態化”使用部分調控工具。房地產調控有財稅、金融、法律、行政、戶籍、土地等多種方式,其中有些是快變量,有些是慢變量,有些手段可以常態化使用,有些不宜常態化使用。如法律工具有一定基礎性、嚴肅性,不宜常態化使用;但稅收、金融、行政等快變量工具可以常態化使用,土地出讓等政策也應該常態化使用,不過土地政策見效需要時間,不是快變量。

          所謂常態化使用,是指中央和地方政府及相關部門,根據房地產市場的激烈變化,及時應用某些工具特別是快變量工具對市場進行調控,並盡量預調微調,以達到穩定供求關系和房價波動的目的。

          調控之所以經常滯後,與金融等調控工具不能常態化使用也有很大關系。如果我們及時看到瞭市場變化,但沒能很好地運用常態化、快變量調控工具,就會出現最需要出手調控市場的時候,我們卻隻成為旁觀者,任由情況繼續惡化的現象。

          所以說金融、稅收、輿論、行政等快變量調控工具必須在需要時及時使用,這樣才有可能駕馭住房地產這匹桀驁不馴、喜歡折騰的烈馬。

          最後,建立調控短效機制需要中央給地方合理授權,並厘清中央和地方政府在調控方面的責權關系。調控必須貫徹中央分類調控、因城施安全策的精神,應該賦予地方政府靈活使用房地產方面金融和稅收工具的權力,在市場需要時及時使用。

          (作者為民生銀行地產研究院首席研究員)

          來源:每日經濟新聞

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